商业地产到底卖什么才赚钱？

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举报 2020-11-16

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作为一个实用主义者，此文只想围绕三个问题：

1、商业地产到底卖的是什么？

2、商业地产怎么赚钱？

3、商业地产怎么才能长期赚钱？

上周去深圳出差时与朋友约见，约见地点是闹市中的一个商业中心，所见全都是餐饮。吃完饭后，我们想逛会儿当消消食，转了好几圈却无处可去，商业中心的每一处空间都象玩俄罗斯方块一样，塞进了大大小小的餐饮店，似乎不能放过任何一处闲置空间，不能放过任何人想吃点喝点的机会，但却没有任何可以落脚、喘息的地方，空气中弥漫着各式的油烟和餐食的味道，让我想起“铜臭味”三个字。

那一刻，我只想离开这个地方。

我们都知道，只有停留才可能消费，而这么浅显的道理，却不能被认知。

从十多年前做广告到现在做商业创新都会接触到商业地产项目，这么多年过去了，商业地产似乎一直活在历史里不愿醒来，根源上还是住宅地产的衍生品，仍改变不了做住宅地产的思维，依然是围绕着租售空间来赚钱，主要收入来源还是租铺，还是认为交易就是一次性买卖，铺租出去就万事大吉。

无论是互联网电商的发展、人们消费观念和习惯的改变这种必然性的变化，还是类似疫情这种偶然性的黑天鹅事件，都让商业地产越来越举步为艰。（此处为了不让大家太心塞，就不放那些负面的数据了）

一旦实体商业地产消费客流少，商户赚不到钱，铺租不出去，就会导致收益降低，而运营成本却居高不下，收益覆盖不了土地成本、建造成本、运营成本，便成为一个恶性循环。

在这个时候，地产商脑子里只有“招商”两个字，越来越急功近利，到处捞人，这种被动的状态如何改变？

我们是否可以花点时间来思考问题的根源在哪里？就象人生三问：我是谁？从哪里来？要到哪里去？我们也来追根溯源，去找寻商业地产的本质。

地产的社区属性

地产生长于土地，土地承载的是城市与乡村，而城乡的最小单元是“社区”。社区大多由园区、街区、居住区所组成，对应地产来说就是办公楼、街区商业、住宅地产，面对的人群为企业、商户、居民。可见地产生来是有社区属性的，这也是为什么越来越多知名地产商进行“城市服务商”/“社区服务商”转型的原因。

地产之于城市生态中的角色就是为周边居民、企业提供生活、工作配套服务的，地产只有回到自己的生态角色，思考所在社区对于所在城市/乡村的功能定位、所在社区居民和企业的规模数量和特点、所在社区的历史文化、所在社区居民和企业的工作生活动线及需求，再针对性的提供社区服务，才能基于服务获得服务回报。

之于商业地产，更是具有社区服务属性，且不同于住宅地产的服务结构，商业地产需要联合商户一起服务居民和企业。所以如果只是一味的看什么商好招就招什么商，很容易出现不适配、非刚需的问题。

我们继续将焦距放大到商业地产之于社区的角色，不妨可以用“社区客厅”来定位。

社区居民、企业员工走出家和办公室进入商业地产的空间，这一公共空间就象是社区客厅，人们在此消费、社交，甚至是学习，所以商业地产是需要提供便利和情感两类服务价值的，这也是为什么说商业地产是一个重内容运营的地产形态原因。

商业地产无法单靠自己来提供这些内容，只能招揽商户来提供，而商户的筛选、商户的服务过程和效果都成为商业地产需要把控的点，因为只有服务被买单才可能获得持续的收益，所以如何针对居民和企业“投其所好”就成为商业地产与商户共同的课题。

这听起来是一件特别繁重的事情，怎样才能降低商业地产的运营成本和市场测试成本呢？

商业地产的共创运营

商业地产需要面对多元的对象，包括政府、商户、企业、居民，甚至还有游客，如果分头服务会让商业地产累到喘不过气来，而且互相之间还会有利益冲突，难以平衡。

最好的方法是将这些多元的对象联合起来，形成“生活共同体”。大家都居住在这个社区，建设“美好社区”是大家共同的愿景，只有将社区建设以“共识、共建、共创”的方式来进行才是最轻、最可持续的运营方式，也才可能建成“美好社区”。

商业地产便成为“美好社区”的公共空间运营平台，提供空间给到商户和居民，让大家在这个空间平台交互：联合商户形成商户联盟，共识“社区服务”意识，共同看见社区居民和企业的需求，继而资源共享，整体输出给居民与企业；联合企业为社区居民提供就业机会和社区建设；联合居民社群，为所在社区提供互动内容、输出社区故事，形成社区品牌。配合政府进行自下而上的党建及社区治理，让人人服务人人，共建共治。

基于以上内容运营形成共创运营的模式和产品，再复制至其它社区，便是商业地产最好的扩展路径。

以上便是我对商业地产的思考，也回应了开篇时提出的三个问题：

1､商业地产卖的是建造社区公共空间，针对社区居民提供社区服务；

2､商业地产赚的是提供社区服务的钱；

3､商业地产只有形成人人服务人人的共创运营模式，才能赚到长期的钱。

愿更多商业地产商能回到生态中的角色，成为社区服务商，真正实现城市更新、乡村振兴！

想探讨更多商业地产的话题，可关注公众号“梅子说商业创新”。

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