解码深圳东部中心的商业范本，万科广场GALA如何与区域共成长
撰文 | fay
编辑 | 锐裘
不难发现，当下，诸多城市尤其是一线、新一线城市，正经历着商圈从中心化到多核心发展的规律。商圈的发展，离不开各商业体的争相绽放，更离不开时间赛道上沉淀下的陪伴者，以及商圈迭代下脱颖而出的佼佼者。我们看见，这些优质玩家将时间作为货币，在长期主义的坚守下，以前瞻性的布局能力、出色的建设能力、卓越的运营管理能力，与区域一同成长，并助力片区的活化与发展。
将视野聚焦在深圳这座大都市，商圈发展更是跑出加速度，从罗湖东门起源，随城市西移东拓，经过多年发展，已呈现多商业中心格局。而在深圳东部地区，龙岗不仅华丽蝶变为全市的城市副中心，其商业也在近几年得到飞速发展，在最近的《深圳发布》中亦频繁看到龙岗发力首店经济。
在这之中，万科广场GALA的表现引起关注，据最新消息，其代表性商业项目龙岗万科广场不仅陆续开出三十余家首店品牌，更形成高化名品矩阵。借此契机，这一篇，我们想以其作为具体案例，进一步挖掘其还有哪些亮眼动作，也通过个例探究综合性商业体与片区共同生长的战略，以及能为我们在经营和操盘同类背景项目时，带来怎样的启示？
01
龙岗崛起
面向区域服务的商业项目应运而生
在分析项目前，我们有必要对区域发展进行梳理了解，以更加全面深入了解彼此关系。早在深圳市城市总体规划（2010-2020)中，龙岗中心便明确了“深圳市城市副中心”“深圳辐射带动粤东北地区发展的重要节点”的目标定位，为发挥其城市功能作用，在《龙岗中心地区发展战略研究与行动规划》中，龙岗意欲被打造为深圳东部的中央活力区（CAZ）。
△深圳龙岗
在时间的脉搏下，基于顶层设计的发展规划，龙岗不断承担更高的城市责任。日前发布的《广东省都市圈国土空间规划协调指引》便提到，深圳都市圈主要涉及的“深莞惠”三城，拥有3万亿量级的深圳、1万亿量级的东莞和近5000亿量级的惠州，由此，位于深圳东部中心和深莞惠城市圈几何中心的龙岗，作为深圳都市圈要素集聚与辐射的东进主动脉，其身肩使命可见一斑。
不仅如此，近两年，在“一芯两核多支点”的谋划布局下，龙岗产业发展迎来全新局面，释放高质量发展新动能，龙岗经济发展亦取得优异成绩，据龙岗区统计局数据，2021年其GDP总额排名深圳第三，仅次于南山与福田；社消零总额接近1360.75亿元，增幅达7.1%。
综合上述条件，无论是龙岗市场的人口规模、产业结构、消费实力等各方面都已极大升级。再看商业格局，则需面向区域服务，而具有统筹性、高端性、引擎性的商业项目，势必应运而生，以此满足龙岗的片区能级发展。
02
全面升级、统筹发展、深度运营
高能级商业综合体凝聚城市吸引力
深圳万科已在龙岗深耕十余年，其在龙岗中心城打造的超180万㎡的成熟综合体，成为片区大体量、多功能、多业态、复合型的综合服务中心。
2021年7月，深圳万科商业以大社区运营理念，用统一的运营管理方式、品牌形象，将扎根龙岗中心城的万科大九州的商业体整体升级为“万科广场GALA”。从版图来看，万科广场GALA包含了龙岗万科广场、龙城万科里、阳光里及里街四大商业项目，深圳红立方公共文化项目，同时衔接万科写字楼、公寓以及住宅、学校等其他丰富的城市功能，同时还有其它筹备项目等。
在实现整体升级之后，万科广场GALA具体做了些什么？我们归纳成以下三点：
1. 大片区统筹下的「错位发展」
如何让紧密相连的商业项目形成错位发展、彼此赋能，是升级万科广场GALA的一大重点。
如前文所述，龙岗万科广场经过时间的积累，不断完成商业迭代。目前以高化名品为新一阶段重点的它，试图通过不断引进首店品牌，打造国际一线美妆、轻奢服饰、文娱体验与品质餐饮等多元业态，成为“深圳东部国际轻奢购物中心”。
△龙岗万科广场
龙城万科里，则发挥街区商业的优势，进一步落实 “东部夜间消费目的地” 的市场定位。其在原有的餐饮和娱乐业态基础上，用微醺、潮玩等新业态，持续凸显出“夜经济+年轻潮玩”的消费氛围营造。
△龙城万科里
此外，还有阳光里、里街以不同的定位和品牌组合，分别满足不同客群的需求；以及正处于筹备中的项目，未来将辐射更广范围，注入更多优质品牌。
基于此，我们看到万科广场GALA的商业版图是一个不断开发，有机生长的状态，他们错位发展，补充业态业种的多样性，合力成就万科广场GALA的片区统筹，也助力商圈建设更加体系化。
2.「品牌能级」的升维根据大环境消费市场及区域消费能力的变化，对品牌不断升维调整，满足日渐增长的高素质客群的需求，是万科广场GALA升级后的另一举措。
随着CHANEL香水与美容专门店、DIOR香氛彩妆概念精品店、GUCCI Beauty、GIVENCHY BEAUTY、GUERLAIN、M·A·C的相继开幕，龙岗万科已经形成强有力的高化品牌群聚效应，成为深圳东部美妆品牌最全的消费目的地。
据悉，CHANEL、DIOR开业期销售实现深圳第一，GIVENCHY、GUCCI beauty开业期业绩华南第一，进一步说明了深圳东部对于高端香化的强大消费力。
配合着日渐成熟的高化矩阵，国际名品也是龙岗万科广场在商业升维系列举措中至关重要的一环。MICHAEL KORS、lululemon、Victoria's Secret、SWAROVSKI全新NRL形象店等，高颜值的门店形象及高标准的服务品质，更符合当下的消费趋势，和高净值客群的消费需求。于此同时，精品女装mu designer label华南首店、ELLASSAY WEEKEND深圳首店的进驻，也丰富了项目的时尚氛围。
餐饮品牌焕新方面，继引入了浅锅、姜虎东白丁烤肉、凑凑火锅之后，今年还开出了面包新语BreadTalk全国首家星球主题店、DQ全国首家火车主题店、泰香米泰国餐厅深圳东部首店，下半年gaga全新形象店、松鹤楼深圳东部首店也陆续开业。
品牌矩阵的迭代，拉动项目气质与调性的升维，龙岗万科广场也实现了向“深圳东部国际轻奢购物中心”的定位跃升。
3. 凝聚城市的吸引力万科广场GALA的品牌诞生，不仅在于升级商业体的消费功能，它真正的目标是通过资源的链接整合，凝聚城市吸引力，打造一个开放式的大社区公共生活中心，提升片区活力和城市生活品质。
从围绕「艺术·公益·生活」所展开的全年主题活动，便能看出万科广场GALA为片区赋予活力与情感属性做出了很多努力，其中：
「艺术」板块联合新锐艺术家、在地艺术家、设计机构等，通过艺术和设计的介入，表达对于可持续理念的关注与思考；
「公益」板块把关注点放在了城市公共性、城市及儿童友好性等相关问题的探讨和发声上；
「生活」板块则把关注点放在了社区共创、社区教育，人与人的连接上。
以「艺术·公益·生活」三条线索，万科广场GALA充分关注居民生活体验，用活动运营与事件策划，通过社群圈层，强化情感连接：春节的「因爱当红」、520全城示爱、第二届深圳公共城事节，都体现了万科广场GALA在肩负城市公共责任，关注社群与居民的情感归属上的投入。
值得强调的是，已经举行了两届的「公共城事节」，它更像是「艺术·公益·生活」三条线索的集中表达，它关注艺术介入日常，绿色与公共责任的共创，以及打开生活更多的面向，用活动激发出一个充满创造力与多元价值的事件体。
△「重构的风景」新媒体艺术展，通过新媒体交互创意，传递绿色可持续发展理念
△「城市童创」儿童友好公益计划，让孩子在共创中建立对城市文化、城市环境等方面的积极思考
另一方面，万科广场GALA联动与整合品牌资源，关注当下的消费热点与消费趋势，其中不乏诸多让人惊喜的案例。
例如，RE-GREEN春季环保艺术展，开展“美妆空瓶回收计划”，关注颜值经济的同时肩负绿色与环保的责任；SCENT OF SUMMER香氛展陈，紧密结合嗅觉经济的热点，塑造品质和格调生活的高地。
另一边的万科里，则秉承年轻、潮流的理念，开展日不落剧场，与潮玩品牌TOP TOY合作落地潮玩展等系列活动，营造了年轻休闲的空间氛围。
总之，万科广场GALA对于整个空间的运营，有着明确的价值取向，始终紧密围绕着三条主线，联动与整合品牌资源，用各项目的定位与空间优势，落地不同活动，满足不同需求。
03
透过万科广场GALA
看商业项目助力城市价值提升
在龙岗的城市发展故事里，万科广场GALA是一位不得不提的“优等生”，通过这个案例，我们看到，一个不断突破自我、不断实现商业升维的项目，能够为城市、为行业带来的助力，是可以从两方面所展开的：
1. 对城市空间的活化
对于城市来说，土建与开发是基础，这是为城市带来增量与扩张的基础，为城市搭建好骨架。同样，除了好的开发能力，对于运营孜孜不断的投入和坚守，完成城市运营商的转型，尤其在这个发展阶段，则显得尤为重要。对城市空间的深耕，是在城市骨架基础上，带来血与肉的活化。
万科广场GALA在每个阶段，承担了相对应的城市责任，带着开发商的投入，整体运营的商业思维，大片区统筹的理念，切实改变了整个区域的城市面貌。
尤其是持续的活动运维，和城事活动的策划及落地，在很大程度上，塑造了片区的精神内核，「艺术·公益·生活」这三条活动运营线索，切实影响和改变着周边市民的日常生活，为片区的生活注入了更多的可能性。
2. 助力片区的升维与发展
而在活化背后，我们看到的是深圳万科商业，助力片区整体的商业升维。
战略层面上，万科广场GALA通过片区统筹、错位发展，彼此赋能，从而优化了不同的商业板块之间竞争的问题，化竞争为协同发展，同时立足于大体量与多功能，完成片区的串联，真正意义上助力了龙岗片区发展。
品牌层面上，在首店效应持续发酵下，万科广场GALA加速首店经济布局，引进高化名品矩阵，升维项目素质，带动片区的消费升级。在虹吸效应下，这对未来更高能级的品牌与业态的落地，提供了可能，培养了市场容量和质量。
在培育蓄能、调整升维，这样一来一回中，万科广场GALA完成了更为高效的资源嫁接。它不失为“高效率运营转型”的探索与尝试，逆势中还能不断向前，是一次行业的正向激励。
同时，「艺术·公益·生活」三个关键词，万科广场GALA实现了活动资源的串联，在持续性的发声的同时，也传递出了明确的价值取向，即商业与城市生活的共生发展，实实在在地为龙岗市民带来了精神层面的活动滋养。而这些植入于城市生活的内容，既展现了万科对于资源的整合与打通，事件的串联能力，又体现了万科在城市公共责任上，在商业的公共性上的更高价值。
长期主义、片区大运营、品牌升维、事件运营、资源链接等是万科广场GALA给出的答卷，整体来看，万科广场GALA的成长思维与龙岗行动规划具有一致性，其融合商业、艺术文化，链接高品质居住、娱乐休闲等多种功能，提升城市品质的多样性、活力的持久性和空间的人性化。
万科广场GALA用十余载的坚守与投入，成就了项目自身的价值实现，也把龙岗商业面貌推向新格局。
十年仅仅只是一个开始，目前，龙岗已成为深圳东部名副其实的“中心城”，通过城市建设者、商业运营者的努力，这里正在由新城中央活力区CAZ进入下一阶段的大背景，未来绘制者们将继续汇出怎样的蓝图，让我们一起期待。
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