从1978到2018，你想不到的中国地产40年（二）
来源丨六耳侯（ID:liuerhou111）
作者丨六耳
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【1999—2003年 发荣滋长，中国房地产从0到1的快速裂变】
一个人一生可以拥有几套房子？你想过吗？我问过很多人，从几套到多套，从1套到30套，从模糊到具体数字，答案五花八门。
假设我们把这个问题放到2000年前后的中国，那么，你会有准确的答案吗？如果没有，请在下面的故事中寻找答案。
◆东方犹太人和房的故事◆
犹太人，大家并不陌生。没错，就是希特勒要赶尽杀绝的那个种族。这个只有1600万人的民族，一直是智慧和财富的代名词。
世界上最富有同时也是最神秘的罗斯柴尔德家族，就是纯粹的犹太人家族。“奔驰”汽车、银行和苏伊士运河是这个家族送给人类的礼物。
19世纪的欧洲流行这样一种说法：“欧洲有六大强国：大不列颠英国、法国、俄罗斯、奥匈帝国、普鲁士和罗斯柴尔德家族。”
美国400大富豪排行榜中，有45%是犹太人。迈克尔·布隆伯格、索罗斯、巴菲特，马克·扎克伯格、拉里·埃里森，每一个名字都是一段传奇，而这些人全部都是犹太人。
美国有一句戏言，“世界的钱装在美国人的口袋里；而美国人的钱却装在犹太人的口袋里” ▲网络图片
在中国，
也有这样的一群人，
他们白手起家、艰苦奋斗、闯荡天下、四海为家。
凭借对财富近乎本能的执着追求和强烈敏感的商业嗅觉，活跃在全球87个国家和地区，将皮鞋、眼镜 、服装、锁具等生意开遍全世界。
他们被称为“东方的犹太人”，他们的名字叫：温州人。
▲网络图片
温州人的精明仿佛是深入骨髓的。
在上世纪90年代，温州的大小老板们看准中国城镇化趋势渐起，高举百万量级的资金迅速涌入房地产市场。短短三年，就把温州的房价从2000元/平米炒到7000元/平米。
此时，在距离温州500公里之外的上海，颁布了一大利好：只要在上海买房，立刻获得蓝印户口，一并解决子女读书、就业等问题。这样的政策对温州人来说，是绝对的低风险、高回报的价值洼地。不说让子女接受上海的良好教育，光房价比温州低一半这条，就足以让他们趋之若鹜了。
▲网络图片 ：温州炒房团上海抢房
不少温州人纷纷涌向上海购房，上海的开发商尝到甜头之后，便开始在《温州晚报》、《温州商报》、《温州都市报》三大本地媒体上猛砸广告。媒体借此之便，组织人数众多的“温州看房团”奔赴上海。
▲网络图片 ：：温州炒房团漫画
2001年8月18日，150人的温州看房团浩浩荡荡来到上海专程来买房。彼时，上海房产协会甚至受到市政府的指示：“一定要把温州看房团服务好。”这一次，温州人砸下5000万，两个月后，又一波温州看房团来临，再次成交8000万。
2000年—2002年，三年间温州看房团奔赴上海近百次，次次爆满。一时间，“温州看房团”名扬四海，于是江湖上开始流传出各种版本温州人买房的故事。
【江湖传说】
据上海当地售楼员表示，见过一位腰挂60把钥匙的温州老板，每天唯一的工作就是挨家挨户收租金。一天两户，一个月正好收完。而这样的大富豪，穿着普通每天还挤着公交车去收租，让人误以为是收水电费的。
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“温州看房团”席卷上海楼市也仅仅是一个开始，随后的很长一段时间，温州人迅速把战场从上海转向全国。
2001年7月13日，北京申奥成功。这样的利好极大推动了中国房地产的上升速度，而温州人的反应速度更快。同年8月，第一支“温州看房团”抵达北京，134人的看房团创造了过亿元的成交额；几天后另一支“温州看房团”也抵达杭州；10月，温州第二支看房队伍再次前往北京。
▲网络图片：温州炒房团足迹
在很长一段时间内，“温州看房团”在北京、杭州、重庆、青岛等地大量购买房产，所到之处无不引起房价飙升。据媒体统计，仅2004年在温州本地举办的房展会，就吸引了10万温州人参观，5000平米的展厅人满为患，堪比国庆黄金周，最终现场成交15亿元。
◆飙升的房价和成交量还带动了什么？◆
“温州看房团”和上海房子热卖，只是彼时中国房地产上升期的缩影，自结束福利分房开始，政府颁布了一系列推动市场发展的利好政策，全面鼓励个人买房。再加上申奥成功、加入WTO这样的重大利好，中国房地产的起步似乎占尽了天时、地利、人和。
▲1999年市场利好政策
这种种的推动，全面释放了中国房地产市场的活力。据不完全统计，1999年个人消费占到了全国房地产消费总量的70％多，上海、江苏、广东已接近90％，个人已经成为房地产消费的主体。
房地产项目的热销，带动了其附属产业的迅猛发展。“房地产专业展会”、“房地产类媒体”、“房地产广告公司“、营销代理公司”等配套服务商群体逐渐开始形成。
✎房展会成为房地产项目展示的舞台
以北京为例，四季房展、城市房展、北京房交会（又称：军博房展）是彼时京城颇具影响的三大房展会品牌，也是展示房地产项目最直接的舞台。每次展会开发商们都不惜巨资搭建各具风格的特装展位，组织举办各种促销活动和表演以吸引购房者的关注，展会现场热闹非凡人满为患。
▲京城三大房展
✎各类媒体集中爆发“地产声音”
相比展会上项目的争奇斗艳，京城的媒体阵营也同样成为开发商的必争之地。纸媒、杂志、电视、网络都纷纷出现了地产板块或地产栏目，以满足房地产行业的广告需求。
北京电视台的地产栏目：北京房产报道、置业直通车、老王说房等
报纸媒体：《北京青年报》、《北京晚报》、《京华时报》、《北京晨报》、《精品购物指南》、《信报》、《新京报》、《参考消息》、《环球时报》等
杂志媒体：《楼市》、《新地产》、《安家》等
网络媒体：搜房网、新浪房产频道（乐居前身）、搜狐焦点网等
以《北京青年报》、《北京晚报》、《京华时报》、《北京晨报》、《精品购物指南》和《信报》为首的六家纸媒，组成了京城地产广告投放的第一集团军。
据北京红石房地产服务机构广告监测中心数据显示，2003年房地产项目在上述六家媒体投放的广告额突破10个亿，达到109589.48万元。
2003年北青的房地产广告总收入为67833.08万元，占整个市场份额的61.90%，而且，北青几乎每月的市场占有率均在60%以上。另外，2003年北晚、京华、北晨、精品、信报的收入分别为24605.84万元、5727.11万元、5115.15万元、3838.40万元和2469.91万元。
▲2003年六家报纸媒体房地产广告收入
✎营销代理公司粉墨登场
营销代理公司一直作为开发商不可或缺的协作团队存在着。国内最有名气的营销代理公司，是早期由邓智仁创立的香港利达行。
利达行于1984年创立，1990年进入内地。直至2003年利达行关闭，邓智仁在中国房地产营销历史上留下了浓重的一笔，现在行业内沿用的营销手法和制度，如：“分成制”、“佣金制”等都是出自邓智仁之手，用他自己的话说就是“中国房地产营销的历史是从我开始的”。
▲网络图片：利达行——邓智仁
邓智仁及其团队在大陆创造了多个营销策划第一，如：中国第一个外销项目──深圳金田别墅之策划人；上海市第一个外销项目──浦东世界广场之销售策划人；北京市第一个外销项目──玫瑰园之策划人。代理销售过全国各地的房地产项目200多个，前期策划20多个。
最被人津津乐道的，是其代理销售的万通新世界广场项目。当时邓智仁使用了较先进的“超出底价分成法”来与开发商合作。当时万通新世界项目的底价是12000元/平米，超出部分代理行与开发商六四分账，即：代理行六，开发商四。
▲网络图片：万通新世界广场
为了确保项目的成功营销，利达行在该项目上的广告费花了200万美金，这样大手笔的广告投放在当时的市场上是难以想象的。但邓智仁硬是这样做了，也正是如此才将万通新世界广场项目卖到了当时市价的三倍，而利达行也因此赚了近一个亿的佣金（人民币）。
▲彼时中国知名代理机构（排名不分先后）
✎开发商的新智脑——房地产广告全案公司
如果说营销代理公司是开发商冲在一线的军队，那么房地产广告全案公司就是开发商的智脑。
在诸多广告公司中，揽胜广告是被圈内人赞誉为大神级公司的存在。原因无他，就因为它的老板叫——杨海华。
▲互动百科杨海华介绍
杨海华开创了中国房地产广告的一个独特的创作格局，与当下的“地产广告一大抄”形成了鲜明的对比，他这种独特，几乎无法被复制，一看到这种风格，大家都会说这是揽胜的作品，这是杨海华的风格。
也正因为如此，杨海华和揽胜被圈内人追捧，谁的项目想迅速打开市场博得关注，谁的项目销售不佳想迅速打开局面，找杨海华找揽胜，就对了。
当年，北京的世贸天阶项目，喊出一句：“全北京，向上看”，被整个京城地产界所知悉。而里外里公寓，也随着一句：“一切可以重新设计”，从一个销售几近停滞的项目，短时间内销售一空。
杨海华对项目的洞悉，绝不仅仅停留在表象，他更关注项目战略上的问题。协助开发商从战略到操盘模式上，做出最适合的调整。也正因为如此，揽胜广告的每一部作品都会广泛的引起关注引发话题，甚至都被奉为经典。而对杨海华其人，圈内同行也是少有的口碑颇佳。
▲揽胜服务过的部分地产项目
除了揽胜广告之外，彼时的中国还涌现出了一大批优秀的地产广告公司，如：红鹤沟通、东方博文、世纪瑞博等。
▲彼时中国知名广告全案公司（排名不分先后）
◆不平凡的2003，大起大落的中国房地产◆
结束福利分房之后，中国房地产的发展几乎一年一个台阶，快速增长的房价让主管部门和民间，对于行业是否出现泡沫的问题引发了争论。
而这场争论还没来得及展开，一场突如其来的“非典”，让2003年的中国房地产经历了短暂的低潮。
▲网络图片：非典时期，某楼盘销售在讲解房源
直至同年5月疫情得到控制，经济社会秩序才开始慢慢恢复。
随后，处于郊区的低密度住宅成为了这一轮疫情后的市场新宠。当“非典”愁云散尽，中国房地产的现实情境却并没有苦尽甘来，而是陷入了又一场反复起落的境地。
2003年2月18日 国土资源部发布了紧急通知，要求停止别墅类项目的土地供应，过量供应的地方要认真清理。对不符合国家产业政策的项目、不切实际的形象工程及政绩工程项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不予报批。
2003年5月 最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第一次为解决商品房买卖纠纷提供了法律依据。
2003年6月8日 国务院总理温家宝签署第379号国务院令，并于9月1日正式公布实施中国第一个《物业管理条例》。该条例的出台从一定程度上又打破了地产开发商包办小区物业的垄断局面。
2003年6月13日 央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，业内俗称“121号文”，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金等７个方面的贷款政策作出调整，给地产业带来的更是一场强烈地震。
SOHO中国董事长潘石屹当时表示，“这是10年来对房地产业最严厉的政策”。而时任全国工商联住宅产业商会轮值主席、华远集团总裁任志强第一次以行业协会的名义反对，直接抨击限制房地产贷款的“121号文件”，称这个文件更多的是闭门造车。
任志强成为地产界最受关注的人物之一。
▲网络图片：任志强
正当业界普遍怨声载道、渴望松绑的时候，8月31日，国务院正式下发了首次明确房地产已经成为国民经济支柱产业、表态支持房地产市场发展的文件——《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，俗称“国务院18号文件”。
文件明确提出“发展住房信贷，强化管理服务”，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。
18号文件的出台不仅在于对受伤的房地产业的抚慰，它在止住行业“唱衰风”的同时，明确了政府和企业各自不同的职能定位。这给地产界吃了一颗“定心丸”。
也正是从2003年开始，之后的十年间中国房地产迎来了高速发展的“黄金十年”！
◆ 五年间的其他地产大事件 ◆
1999年
以莫天全为主要创始人的搜房网正式成立。中国的第一个跨地域房地产垂直门户也真正开启了它的十年历程；
重新修缮的王府井步行街开街；
郭英成与大哥郭俊伟、弟弟郭英智在香港创办佳兆业集团；
易小迪离开万通创办阳光100；
中国硅谷“中关村科技园”开工建设；
胡润于中国建国50年之契机，首次发布“中国内地50强”榜单。
2000年
全国房地产开发投资额达5000亿元；
华远地产董事长任志强在参观SOHO现代城样板间后，向潘石屹致信《朋友之间的交流》提出尖锐问题，“SOHO现代城不像办公不像居住，适合现在的北京吗？”
北京阳光100项目开发商请来澳大利亚、新加坡三位世界著名建筑大师为其设计蓝图，在业内引起轰动；
北京出现职业炒房人。他们以较低价格拍得房子再适时倒手卖出，这种职业炒房人身份，引起业内人士争议；
北京市商务中心建设管理办公室斥资70万美金，公开向海内外征集CBD最佳设计方案。
2001年
我国加入世界贸易组织，成为其第143个成员；
国际奥委会主席萨马兰奇先生在莫斯科宣布：北京成为2008年奥运会主办城市；
第一代万达广场横空出世：单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售，业态和盈利模式较为简单。代表：江汉路万达广场；
福布斯中国富豪排行榜中，开发商占28人；
《福布斯》杂志评选出“全球最优秀300家小企业”，万科公司排名第六位。
2002年
我国实行土地招投标制度；
万通六君子之一的潘石屹成立SOHO中国有限公司；
“告别空调暖气”，张在东和锋尚国际公寓名震地产圈；
这是国内在建筑领域第一次全面引进欧洲高舒适度低能耗设计体系，第一个将欧洲混凝土采暖制冷系统和置换式新风系统引进中国，通过对建筑进行合理选材和技术优化，不用暖气和空调，就能让房间保持20-26℃的温度。
万科在全国销售住宅1.1万多套，按住宅销售面积来算，万科已成为全世界第一的开发商；
广州富力地产击败包括SOHO中国在内的诸多竞争者，以32亿元取得广渠门（东三环双井桥西侧）地块，命名“富力城”。
2003年
非典在北京爆发，随后疫情向全国扩散。全国新建商品房价格在经历短暂低迷后继续保持上涨态势，上涨幅度为4.84%；
北京棕榈泉国际公寓向朝阳医院捐资100万，以感谢医护人员为战胜“非典”、保护人民群众生命健康付出的巨大努力；
国土资源部叫停别墅用地的供应，一时间低密度住宅成为"抢手货；
建外SOHO年度销售额达到33.2亿元人民币，创单体项目销售新高；
北京土地整理储备中心举行成立以来的第一次土地拍卖会，天津顺驰以9.05亿元天价中标，高出起拍价4.75亿元，改写北京土地市场价格标准（北京大兴黄村）；
“坚石公司蒸发”。在北京有14家分部的中介经纪公司坚石突然人间蒸发，经营者以及所有业务员均失踪，北京市受骗房东房客达数百人，被骗资金涉及近千万元，引发了北京市中介行业的诚信危机；
北京首都创业集团有限公司重组。其房地产业务成立的首创置业股份有限公司，在香港宣布全球发售5.64亿股H股，发行价每股不超过1.68港元；同年，首创集团旗下公司主持开发的“阳光上东”项目，开盘均价1万元/㎡以上，打造东四环“富人区”。
本章总结：从1999年至2003年的五年间，中国的房地产发展宛如破土而出的种子，对周遭的环境充满好奇，在不断的探索中适应，在不断的适应中成长，在不断的成长中壮大。文中提到的所有事和所有人，都是这发荣滋长的五年留下的历史印记。而这些，也成为了中国房地产黄金十年的序曲。后来的十年，愈发精彩更让人期待。
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