许家印取代王健林成胡润首富 房产营销怎么做？
10月12日胡润研究院第19次发布《胡润百富榜》后，相关的讨论热度到今天还没有散。
大概看一下，就会发现上榜最多的仍然是房地产行业的富豪，只不过首富从万达的王健林变成了恒大的许家印，真是应了那句话“流水的富豪榜，铁打的房地产商”。
但是和往年不同，今年的房地产企业开始更注重利润而不是规模。在调控和限价的环境下，想要达到更高的利润，那么溢价的空间是有限的，这就只能控制成本了，比如在营销上做文章：用更少的钱获得更好的效果。
房地产营销能够为企业积累客户资源和品牌效应，减少市场因素的影响。那么如何做才能使得营销作用发挥得更好呢？可以从这几个方面来看。
1. 搭建标准的营销体系
今年的胡润榜中，碧桂园的杨惠妍超过了万达王健林排到了第四，也是今年前十中唯一的女性。碧桂园从2012年的476亿，到2013年至2016年连续3年过千亿，短短四年业绩实现了549%的增长。2017年第一季度更是达到1506亿，超过万科排名第一。
碧桂园号称“营销狼”，早在2014年，“标准化”就成为了碧桂园营销中心的关键词，它拥有一套堪称营销经典课程的营销管理标准体系。
碧桂园将项目营销管理全流程分为摘牌准备期、品牌导入期、前期渠道期、广泛拓客期(开盘前一个月)、硬广强拓期(开盘前15天左右)、开盘期、常销期7个阶段。
每个相应的大节点下面，又建立了若干个工作集群和数百个工作节点，同时还有上千个具体模板和六百多个案例的营销标准库。
营销总部利用电子系统对项目运营实施监控，所有项目的进度及工作事项完成情况一目了然，既可以让营销人员“即点即用”，也便于各级管理人员及时采取措施，发出精准的指令。加强营销管理，通过标准化控制预算。
2. 选择更灵活和精准的渠道
以前很多房地产都会投户外、电梯、灯箱、地铁、车身、加油站、派单、夹报等，以及“地毯式”营销。但是现在传播的渠道已经越来越多了，所以选择上也可以更加灵活，从而找到自己的客群。如果多线铺开，会产生更好的聚合效果。
以前房企喜欢投电视、广播、楼宇电视、报纸等，但是现在要注重这些渠道到底能带来多少访客，如果只是有很小一部分的人来电咨询，那么可以尝试其它渠道。比如在上海等一些小区，有的业主可能更想以现有房产换置豪华住宅，那么在这种需求大或者高档小区投放相关广告，目标覆盖率可能会更高。
3. 可用自媒体资源进行更优组合
不管是微博还是微信，还是其它，自媒体也是一种灵活度比较高的渠道选择，可以进行更好的组合，得到更好的投放效果。比如房企主打投资价值，那么就投放理财类、金融类的公众号；如果主打区域价值，那么就投放地产分析类、城市生活类等媒体。
深圳地铁和万科合作的HBC汇隆中心项目，在进行自媒体投放时，采购了一批自媒体公众号来投放软文，费用很低，每个平台的角度也不一样，比如“小户型高租金” “单身女人自留地”等，但收到的效果很好。
另外南京世茂荣里首次入市时，便通过微信快闪亮相朋友圈的新颖的方式，配合“有人说加班是一种和青春作对的怪物，但青春不就是打怪升级吗”的情怀广告语，轰动了南京，知名度迅速提升。
4. 从“地毯式”营销 到互联网+营销
早期碧桂园和恒大都热衷于“地毯式”营销，被行业津津乐道。
比如2013 年刷新中国县级城市开盘成交纪录的丹阳碧桂园开盘，40多天时间里，营销团队划分市场后铺展点、投放广告、派单、电话营销、活动收客等手段无所不用其极，拓展到近万组意向客户；示范区开放后夜以继日举办讲座、奢侈品展、名车展、父亲节等上百场圈层活动等，一举促成当天狂销2000 套的销售神话。
进入移动互联网时代后，恒大一改地毯式营销，重金投入布局“互联网+黑科技”玩转地产智慧营销。比如利用自家研发的手机应用程序“恒房通”推广物业销售，拥有恒大全国各地所有楼盘的战士，任何人推荐购房就可以赚取佣金，节约了很大一大块成本。
5. 拐弯抹角不如简单粗暴
对于房产这种大宗商品，最能触动客户的还是价格。在营销费用有限的情况下，简单粗暴地利用价格、折扣、优惠等手段来增加到访量，那么就达到了一定效果。
比如恒大举办了几年的无理由退房活动，活动还进行现场大屏幕实时直播全国活动实况，这种策略就免除了很多人购房时的担忧，促进成交；相应的还有万科惯用的多盘联动、购房节等；碧桂园也是广告虽无调性，但价值点诉求简单明了直接。
再举个例子，2014年上半年，全沈阳销售640套别墅，其中340套是孔雀城的。但这个楼盘在沈阳三环外苏家屯，交通不便，周围环境恶劣。
但营销部组织了大型亲子活动，全面覆盖了沈阳的全部幼儿园、小学，大家都玩得很开心。当时单日到访人数一度突破4000人，月到访人数超过2万。房产到访客户很重要，有了就很可能转化为实际成交顾客，这种方式就是直接带人去玩，玩得开心了就很有可能有购买的想法了。
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