丁祖昱：房地产进入无增长时代 新赛道首选物业（附十大预测）
雷达财经 文|李万民
2020年，房地产行业遭遇重重挑战，未来还有哪些发展机会与机遇？2020年末在上海新静安体育中心举行的"2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会"上，易居企业集团CEO丁祖昱总结中国房地产行业2020年的发展情况，对行业发展趋势进行了分析和研判。
丁祖昱表示，当前房地产成交金额依然在增长，但2016年至2020年，房地产销售面积基本上都稳定在16亿平方米左右，几乎没有增长，未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破，行业将步入无增长时代。在行业增长瓶颈出现，寻找第二曲线的时候，物业成为首选。
成交金额增长，成交面积原地踏步，行业步入无增长时代
丁祖昱认为，整个行业将进入无增长时代。从2016年至2020年，由于房价的增长，以及过去两年间一二线城市的成交占比的提升，房地产成交金额从14万亿元达到17万亿元，不断上升。但是从销售面积来看，2016年至2020年基本上都稳定在16亿平方米左右，几乎没有增长，未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破。
据克而瑞数据显示，2020年的土地市场火爆，金额再创新高，其监测的300个城市土地成交金额达7.38万亿元，其中上海以2830亿元成交额，同比53%的增幅排在首位，而在三四线城市之中，佛山以1200亿元土地出让金额排名第一。
全国城市总土地成交额中，排名前30位的城市占据了50%的成交金额和29%的土地面积。300个重点城市平均楼板价达2613元/平方米，其中全国城市成交总价榜和成交单价榜中，北京和上海在单价榜中各自占据五席。地价创出了十年新高，城市分化加剧。
从房地产销售上来看，一线城市全面趋好。其中上海的表现抢眼，其销售金额位居全国首位，同时在最高价项目上也遥遥领先，占据了最高总价和最高单价项目，分别为1.9亿元和32万元/平方米。另外，单价10万元-15万元/平方米豪宅成交套数中，上海是所有城市总和的三倍；单价15万元/平方米以上的豪宅成交套数中，上海是所有城市的10倍；总价一千万以上各段成交量，上海所占比重也不低，其在高端市场的表现突出。
北上深的房价依然较高，"上车"较难。深圳最低单套总价191万元，成交最低单价2.7万元/平方米，上海最低单套总价也要达到140万元，对于刚步入社会的年轻人来说，依然还是天价。
"今年均价的涨幅比我们想象当中要大，我想接下去几年，整个的销售额可能还会继续增长，但是整个的销售面积在过去的三年当中和今年、在未来可能都会维持在16亿平方米左右。"丁祖昱表示，2020年三大指标后续增长乏力，无论是一手房销售月度成交指标，二手房月度成交指标，还是土地市场月度成交指标，三季度末、四季度开始没有进一步的向上攀升。
除了成交面积难以获得突破，丁祖昱还指出，随着今年"三条红线"的出台，很多房企拿不到更多的资金。过去房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，如果没有更多的资金加入，整个行业再继续往上走的动能会被大大削弱。
寻找第二增长曲线，新赛道首选物业
"行业增长瓶颈已经出现，特别是成交面积很难再往上走，从房企角度来说如果没有更多的资金的加入，未来增长难度也越来越高，因此要寻找第二曲线。"对于新赛道的选择，丁祖昱认为，首选还是物业。
目前，物业企业在城市深耕上还远远不足。物业企业布局城市数量最多已经超过350个，但是单城市产能最低的只有1160万元，单城市管理面积最低为41万平方米，单城市项目数量最低平均只有2.5个。另外在坪效方面基础收入过低，代表性企业平均物管收入1.84元，相当于过去两年每年涨一分钱，物业公司生存艰难，基础物业费急需改革。
"物业公司更要做好城市的集中度，只有在一个城市深耕做大之后，规模效益、运行效能才能体现出来。"丁祖昱认为，物业公司在做大、做广的情况下，先要把城市做深、做精，把城市做大，这里面有巨大的机会。
丁祖昱认为，非住是行业的一大趋势。物业当中非住的拓展在加速，2020年上市的物业公司，特别是市盈率更高的一些物业公司，主营业务就在非住宅领域。另外，纵向服务要不断深挖潜力，如智能化改造、业主的增值改造，医疗教育等，一定要摆脱单一的物业管理费收入。
相比基础物业费，增值服务的差异非常大。从几家代表性企业来看，坪效最低的1.1元，最高达到9.9元，后者是前者的9倍，空间很大。尤其是疫情之后，各种创新服务层出不穷，物业可以送快递、上门服务、生鲜配送，都能为客户所接受。
2020年，国内物管行业规模已经达到1.2万亿元，同比增长达20%，要比房地产行业整体的增速快得多。另外，在管面积也在不断增长，丁祖昱预计为350亿平方米。
"从营收情况来看，应该说增值服务的收入已经超过了25%，而且它的利润率非常的高，占到了整个营收当中利润的40%。营收只占25%，但是利润达到了45%。"丁祖昱认为，增值服务已经是物业当中必不可少的一项特别的利润。
丁祖昱2021年10大预测
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