蛋壳公寓租客从18楼坠落 行业人士两年前即提示暴雷风险
雷达财经出品 文丨梁春富 编|深海
近日，网传广州蛋壳公寓一租客从18楼坠落。据梨视频报道，该租客刚毕业没工作，贷款租房，遭遇蛋壳公寓暴雷，房东没收到房租要求租客限期搬离，该租客"气不过，点烧了房子"。
该租客室友称，凌晨三点半发现房间和走廊冒烟，随后报警，发现一名租客坠楼。
雷达财经注意到，蛋壳风波爆发后，多地出现租客维权、房东与租客激烈矛盾等事件，不过，目前多方均在努力积极推动蛋壳公寓化解危机。
12月4日下午，租金贷合作方的微众银行发布公告表示，已研究制订出合法合规的方案，可以实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。
对于长租公寓暴雷，地产行业人士并不意外。早在2018年，景晖智库首席经济学家、原我爱我家副总裁胡景晖即表示，长租公寓爆仓比Ｐ2Ｐ暴雷更危险。
舍友称坠楼者刚毕业没工作贷款租房
据跳楼者室友介绍，"我们退房减约也没钱还了，房东那边也没收到蛋壳给的房租，我们钱也交给蛋壳了，后来房东来赶，上个礼拜房东贴公告，叫我们一个礼拜之内走，然后这两天就到期。室友有两个交了一年（房租），有个交了半年，他（坠楼租客）刚毕业没工作，他有说过他是贷款的，租这个房，贷了一年。这次房东说收房，他就说也不打算住了，回老家打几个月的工，用来还钱。"
来源：梨视频
来源：梨视频
据了解，坠楼租客凌晨曾发朋友圈："对不起"，该室友称，"他留了朋友圈，然后过了半个小时就出事了，我们都搬出来了，没人敢住了。"
来源：梨视频
房东则表示，没有勒令租客退房。派出所工作人员表示，警方暂时还在调查。
想不开的不止这位租客。此前在11月23日，一位二十来岁的女孩站上了蛋壳北京总部大楼的楼顶。
女孩马小姐今年26岁，从老家甘肃来北漂，她是一名汉服模特，今年因为疫情的缘故，工作机会锐减，手头本就很紧。
在北京，她住的是蛋壳公寓的房子。蛋壳公寓管家几番催促要她将下一季度房租续上，否则就冻结房屋密码。
马小姐所租的蛋壳公寓的在到期后，蛋壳公寓方面改了房屋密码，连同自己的猫也一并锁在里面，无奈之下，她只能东拼西凑借了8000元将房租续上。
没想到在续租之后，房东却表示蛋壳公寓那边并未按时给付房租，称如果15个工作日之内没有收到房租，就要收回房子。
为此，马小姐多次找蛋壳公寓方面讨要说法，可蛋壳公寓迟迟不给处理，得到的全是敷衍推诿。
"我已经没有钱再去租房子了……"这位年轻的北漂女孩最终站上了蛋壳大楼的楼顶，不过所幸被拦下，雷达财经事发后曾多次尝试联系马小姐，但手机均为关机或无人接听状态。
微众银行：租金贷客户所剩预付租金可抵偿贷款
多位蛋壳公寓租客曾向雷达财经表示，自己一开始是在不知情的情况下"被开通"了租金贷，现在蛋壳公寓暴雷了，租客仍需偿还贷款，甚至出现影响个人征信的可能。
蛋壳风波爆发后，与之合作租金贷的微众银行也被推上了风口浪尖。
12月4日下午，微众银行官方微博发布声明称，已研究制订出合法合规的方案，可以实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。
具体方案为，蛋壳租金贷客户退租后，与该行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在银行的贷款。微众银行将结清该笔贷款。
微众银行还表示，该行将执行不催收、不扣款、不计息、不影响信用记录的措施。
12月2日，微众银行还在其官方服务号上发布了贷款偿还方案，对所有受蛋壳公寓事件影响的客户，其贷款本金免息延期至2023年底，在此之前不扣款、不计息、不影响征信。
微众银行称，前期已登记确认的客户，将自动适用上述规则；已登记待确认客户，将尽快完成确认手续；其他未登记的客户，请尽快登录"微众银行租住消费贷款"公众号，回复"信息登记"并按指引操作。
据微众银行披露的数据，截至12月1日，微众银行161845名租住在蛋壳公寓的客户当中，经客户提出及确认完成登记的为40077人。对该部分客户暂停扣款和计息，也未影响其信用记录。
微众银行还称，接下来仍会积极跟进蛋壳公寓事件的后续进展，寻求蛋壳公寓所欠客户债务的解决方案，最大化减少客户损失。如至2023年12月31日蛋壳公寓事件仍未解决，将视情况公布新的客户权益保护方案。
长租公寓将迎强监管
目前，各方都在积极推动蛋壳公寓化解危机。
针对租金贷问题，成都、深圳等多地明确，住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款；住房租金贷款金额占比不得超过30%等。
与此同时，深圳金管局将于2020年10月至2021年3月在全市范围内牵头开展融资租赁行业清理规范工作，限制非正常经营类企业开设银行账户。
武汉等地明文规定，住房租赁企业不得通过"高进低出""长收短付"等方式，侵害房屋权利人和承租人合法权益等；西安拟对住房租赁企业信用分级，并规定以明显高于市场价抢占租赁房源并造成不良社会影响的，信用分直接扣减为零，列入"黑名单"。
对于房东清退租客问题，深圳、武汉两地还在新规中明确：不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。此外，"单方面提高租金""随意克扣押金""巧立名目收费""发布虚假房源信息"等违法行为也不同程度地受到监管关注。
12月1日，上海市房管局表示，根据合同相对性原则，对于租客有证据证明仍在合约期内，且已向长租公寓企业支付租金的，房东不得采取断水、断电、换门锁等方式，干扰、影响、驱赶租客。对于被房东驱赶的情况，租客应当出示相关合同及付费凭证与房东协商，是否能各退一步，平稳过渡。协商不成的，可以通过向公安机关反映或向街道申请调解等合法渠道寻求帮助、或通过法律途径来维护自己的合法权益。
对此，北京威诺律事务所主任合伙人杨兆全律师告诉雷达财经，房东未收到蛋壳租金，无权驱逐未与蛋壳解约的租客。
"房东一般与蛋壳签订的是委托管理服务合同，房东与蛋壳公寓是委托代理关系。也就是说蛋壳是代理房东与租客签订合同，因此房东与租客之间是房屋租赁合同关系。"杨兆全表示，租客已将房租支付给房东的代理公司蛋壳，视为已支付给房东，履行了支付房租义务。
杨兆全指出，房东未收到蛋壳的租金，是房东与代理公司蛋壳之间的委托代理合同法律纠纷，房东无权要求已履行义务的租客搬走。
两年前行业人士即提示风险
对于长租公寓暴雷，地产行业人士并不意外。
2018年8月17日，胡景晖曾在电话会议中对媒体表示，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为严重违背市场规律。
胡景晖在电话会议中预言称，如果市场上各大机构仍然像这样不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓的死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，击败上千万人将无家可归，后果比P2P暴雷更为严重。
话音刚落数日，2018年8月20日，已经拥有4000租户的杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产。在鼎家爆雷后，房东由于未收到租金，开始直接向租客交租金，否则就要“赶人”。这意味着，租客如果想继续住，除了支付网贷平台贷款，还需要另交一份“租金”。对于房东收租，有租客选择接受，有租客选择搬走，甚至有无力支付的学生租客房东大半夜赶走。
随后，陆续有长租公寓公司暴雷。
胡景晖向雷达财经表示，由于行业的进入门槛太低，很多人涌入长租公寓领域，进来的人多，就进一步导致恶性竞争，争抢房源，争夺客源。
据胡景晖介绍，国内像蛋壳、青客等长租公寓的资金来源从开始的融资、资金沉淀，资金沉淀由于有了租金贷又被加了杠杆。除此之外，甚至有的长租公寓通过P2P、高利贷等渠道去融资。
“以蛋壳、青客这样为代表的所谓科技公司——必死无疑。”胡景晖表示，蛋壳公寓、青客没有房源，收房要向机构付费，收房成本高、出房成本也很高。而所谓的科技，没有看到任何提升效率、降低成本，真正改善客户体验的地方。
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