2023北京板块竞相厮杀，赢麻了的板块都具备哪些特点？
当楼市价值逻辑迎来重构，
板块和板块、产品和产品
之间的pk加剧。
只有具备“六边形战士”属性的板块
和超级产品力的产品不会输，
而他们的完美结合，
就是一把天然的置业标尺。
2023-11-11
这一轮楼市新周期，变化最大的是——价值投资逻辑迎来重构。
房企端，变化体现在拿地更加谨慎合理，每拿一块地背后都必须做大量的土地价值研判工作。今年前9月，百强房企拿地销售比仅0.19，拿地意愿低迷，大部分房企严格遵循以销定投、量入为出、精准投资、精算利润的经营逻辑。
购房人层面，很多人在买房时会面临比以往多得多的困惑。与楼市上行期的闭眼入不同的是，当下买房人的情绪是多面的，有人抗拒、有人观望，也有人盲目以至于选错城市、选错板块、选错标的。
其实，这里面传递出来的信息是——
当下这个节点，价值投资并不好做，但要想做好，一定要有全盘思维和长线思维，要有对投资逻辑进行重新校准的能力。
对于购房人而言，拥有一把横纵双向的标尺是关键。
横向上，需要把板块之间即战力的pk考量进去，同时对当下市场产品力要有一定认知，进而帮助自己更好地筛选板块和产品；
纵向上，则要有一种与时间对赌的意识，这能够帮助置业者拉长周期，在时间长轴上做出正确的价值预判。
热门板块大pk
谁是未来真正的“六边形战士”？
今年，北京楼市内卷进一步加剧，板块之间的博弈更加激烈，分化也越来越明显：
短板明显的板块基本表现弱势，成交低迷，整体更加均衡的板块量价坚挺，在新一轮板块竞争中占据绝对先发优势。
从新房热度上看，目前北京城六区优质热门盘基本分布朝阳东坝、丰台丽泽新宫、京南亦庄新城等热门板块，比如冉冉升起的东坝，比亦庄更有区位优势，比丰台新宫等板块定位更高，是最有可能成长为下一个均好型“六边形战士”的板块。
东坝板块是个即战力很强，同时未来兑现力很有保障的板块，基本可以概括为以下六个特点：
1地理位置优越，距离主城区近
区位上，位于东五环以东，距机场仅12公里，机场二高速横穿板块，西北方7公里就是望京、西南方10公里是国贸CBD，同时，东坝还处于北京城市副中心通州与中心城区中间位置，战略位置十分重要。
2配套提速，兑现力强
目前东坝配套落地的速度非常快，兑现力强，整个板块界面几乎一天一个样。
今年东坝北区轨道交通、商业医疗等配套资源都有了实质性的进展：
地铁12号线将在今年底开通运营，地铁3号线一期预计明年通车，其中北岗子站和东风站均规划了轨道微中心。
东坝万达广场也已于9月开业。
同时，北京中学东坝北校区立项批复；三甲医院安贞东方医院预计在2024年年底营业。
北京中学东坝北校区规划示意图
此外，近期规划多年的亮马河北路也即将迎来开工，该路段为快速路，西起东四环路，东至机场第二高速。同时，近日东坝大街东段（北小河东路—机场第二高速）道路工程项目也正式批复，该项目西起北小河东路，东至机场第二高速，而且还将新建约45米长桥梁1座。这些交通配套的落地将进一步完善东坝路网结构，全面提高区域通达性。
3产业规划带动板块热度
根据最新控规要求，东坝是积极承接首都国际交往中心的重要功能区，明确要大力发展服务贸易、数字贸易、文化贸易、跨境消费等业态，围绕重点产业上下游精准招商，推动一批突破性强、带动作用大的示范项目落地。
未来将吸引一批国际组织和机构入驻，打造国际组织集聚区，加快建设服务贸易示范区。所以说，东坝的产业规划一定是最拔尖的，未来的产业格局在北京会很有分量。
4定位高，政策明确
听谁讲，都不如听官方讲，谁来做，都不如政府来做。
朝阳区是北京市改革开放的高地，是民营、外资经济最活跃的地方。东坝则是朝阳区规划规格最高、政策支撑最强的板块，先规划后发展，是官方定调的“自贸CBD”。
这里不仅有自由贸易试验区，还有国家级的重磅规划第四使馆区，以及北京市及朝阳区的重点工程第二个“三里屯”，是值得长期看好的政策高地。
第四使馆区效果图
今年10月底，东坝中区控规发布，进一步明确了东坝作为“国际交往新主场”、“生态宜游新都会”的战略定位，东坝未来将成为继北京CBD、望京商务区之后的第三个国际商务区。
5价格洼地，未来潜力巨大
东坝可以说是朝阳最有发展潜力的板块，明面上的价格洼地，同时未来有很高的成长性。
这一点跟成型的海淀中关村板块很像，中关村是北京四大战略定位中的国际科技创新中心核心区，集聚了一大批高新产业群，教育上有清华大学、北京大学等名校和多所优质中小学。还有地铁4号线、10号线、13号线等多条地铁线路贯穿。
但中关村板块目前二手房价格已经突破10万/平方米，新房价格更是高达20万/平方米以上。东坝和海淀中关村相比，二者都是北京战略高地，优质资源集中，但价格却是天壤之别，东坝目前新房价格基本在8万左右，是名副其实的价格洼地，未来潜力和升值空间不言而喻。
6有引领板块的强势品牌和标杆产品
东坝板块各大品牌房企的角逐之地，云集了保利、万科、首开、华润、龙湖等大批房企。经过多年发展，已经形成了非常浓厚的高端居住氛围，并诞生了不少红盘产品。
比如在10月中旬开盘的保利天汇，妥妥北京今年最热销的项目之一和区域标杆作品。
项目首期共推出533套房源，短短15分钟就成交了435套，一口气大卖45.29亿。
超级产品力
塑造北京置业新标尺
有意思的是，保利天汇热销之后，市场对类似板块价值的看好又上升了一个高度。
前不久，备受关注的北京市丰台区地铁9号线郭公庄车辆段614和621地块出让，多家房企激烈厮杀。最终，中海地产以54.4亿元价格，溢价率6.67%拿下614地块。
郭公庄地块目前的指导价更是达到了9.2万/平方米。
保利天汇地块资源和郭公庄2宗地块也有很多相似之处，而且保利天汇地块的禀赋更高，在3号线和12号线双轨交汇东坝北站附近，规划、配套、产业各种资源更好，但8万出头的价格形成压倒性优势。
值得关注的是，保利天汇成交客群中不仅有很多望京客户，同时还有外溢至此的国贸、中关村客户，核心原因在于地铁交汇产生的虹吸效应，进一步拓宽了项目的引流半径。
所以，拨开保利天汇热销的表象，背后其实是置业者基于长线思维对投资逻辑重新校准的结果。
用脚投票的买房人，越来越认可板块的兑现力和发展潜力，他们本质上赚的不是房价一时波动的差价，而是这个板块在未来经济增长过程中创造的长期增量价值。
首先，保利天汇能够享受到东坝未来发展的重大红利。
项目所在的东坝北区是围绕第四使馆区统一规划的高端职住板块，整个板块自成系统，不仅有地铁上盖商业，还有朝阳第一的中学“北京中学”和多块教育用地，同时，生态环境方面，有坝河、北小河两条滨河绿带及东坝中央公园，居住舒适度非常不错。
其次，供需的失衡决定了这个板块天然的稀缺性。
从土地供给上看，这里除了保利天汇和另外的北熙区以外，未来只有两块待出让的商品房用地，商品房可以说是卖一套少一套，留给购房人的选择并不多，而且后期价格大概率会随板块利好逐步兑现水涨船高。从这个角度看，与其等等看，不如果断抓住窗口期买入。
重要的是，在产品力上，保利天汇拥有超级产品力。
保利在东坝其实有着非常丰富的开发经验，从保利天誉到保利和光尘樾，保利的产品一直是区域标杆的存在。如今，保利在东坝又拿出了最高端产品系“天汇”，足以体现保利在此深耕的决心。
关于保利天汇的产品力，这次热销大家都见识到了，比如天汇的户型基本无可挑剔，是被很多项目拿来学习的样板，客户和业内认可度都很高。
天汇户型面积段在97㎡-170㎡，典型的高端改善区间。比如119㎡三居户型，不仅采用豪标U型大厨房+主卧独立步入式衣帽间+独立家政间设计，还通过LDKG客餐厅一体化设计，把阳台也纳入到家居设计中来。约6.9米宽境阳台，成为了与室内空间相互融合的休闲、娱乐和健身区域。
在购房者很关注的得房率上，保利天汇得房率大部分户型都做到了83%-85%左右，基本要比周边竞品要高5%-10%。
不只是户型，保利天汇的产品力其实是全方位的，比如园林。
保利天汇园林营造手法非常新颖——将高端酒店的做法及别具一格的“情感体验”理念引入园区，并借助高端酒店塑造空间理念，汲取雅奢度假场景、曼谷四季酒店奢华闪耀、现代摩登、精致时尚等设计理念为美学灵感，打造包含礼序场域 、神性空间、松弛空间在内的三重价值空间。
在第一重礼序场域的营造上，主要以尊崇仪式、品质气质、理性秩序、空间格调为重要打造点，希望带给居者尊贵、品质、品味、艺术美学的归家体验感。项目采用超大尺度立面形象，高定奢阔门头，定制奢石御造景墙，通过酒店式高定的社区大门艺术大堂，内侧还配置雅致的落客休息卡座，未来业主可以在这里会客，室内外联动形成无界景观。
第二重神性空间听上去很抽象，但实际上有很多非常具象的模块。保利天汇从高精尖人群的生活画像出发，量身定制慢空间、雅致水院、景观中轴等美学园林设计，形成艺术共融社区秀场，彰显摩登艺术生活美学。
可以看到，这一重空间与其他园林的营造有很大不同，通过去功能化、更强调与自己与精神的对话——
神性空间的逻辑就是人们在归家途中，要转换社会身份到家庭身份，保利天汇则是希望居者可以有一个与自然、与自己、与场所对话的神性空间。这里每一个场景都可以承载居者丰富的情感体验，或沉思、或倾听、或冥想、或谈笑。
第三重松弛空间匹配了丰富的组团和“芳华剧场” 、“山丘乐园”、“疗愈花园” 、“密林漫步环”等功能模块，呈现了一个四季有景、四季可赏、四季可玩的社区园林。
保利天汇的超级产品力也体现在颗粒度很细的功能模块上。比如“芳华剧场”，这是一个以小空间串联形式组成，并融入了老北京生活元素的本土化庭院空间，还原了老一代北京人再熟悉不过的都市情景。主要服务于长者，通过动静结合的方式设计了完备的读书看报、康体健身、棋牌、书法练字、交友聚会，休憩座凳等设施。
可以看到，这个模块甚至聚焦到居者精神世界的内核，用场景承载满满的归属感，进而照顾到社区老年群体的精神需求。
为什么保利天汇的产品可以引领，成为区域标杆？还在于项目本身对高端的深刻理解，对每一个微场景的深度链接。
除去量身打造景观方案以外，保利天汇从各个维度考量，甚至对每户的窗景也做了“窗景定制”。或绵延起伏的地形、或林间若隐若现绿茵、或一抹美轮美奂的落英缤纷，每一户打开窗户都有专属窗景。
所以，归根结底，保利天汇这类项目为什么能够热销，不仅取决于板块的兑现力和潜力，更重要的原因在于实现了优秀产品力匹配优秀地块。
尤其是这一轮房产价值轮动中，买房人对优质资产本身的超级产品力有了更清晰的认知，保利天汇这类具有良好品牌和强大产品力的房产流通性更好，也总能跑赢大市。
不会开车的人，盯住的是方向盘，结果开得歪歪扭扭。而会开车的人，盯住的是前方的路，自然就能开出一条直线。
某种程度上，保利天汇就是一把标尺，让后来的置业者有了参照物，学会了往前看。
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